路地状敷地の建築制限

先日の記事で↓
mdesignblog.blog.shinobi.jp/Entry/31/
路地状敷地の建築制限について書きましたが少し補足させていただきます。
愛知県建築関係条例では路地の長さ及び幅員に応じて建築制限があるので注意が必要です。
・第6条で建築物一般の建築制限
・第７条で建築物の用途と面積の制限　　　　　
www.som.pref.aichi.jp/d1w_reiki/33990101004900000000/41990101000900000000/41990101000900000000_j.html
これに類した条例は各自治体でそれぞれ強化されており特に東京都安全条例では
明確かつ詳細に記載がされており、共同住宅等の特殊建築物は建築できません。
「第3条の2」（路地状敷地の建築制限）
路地状部分の幅員が4m未満の場合は、3階以上（耐火・準耐火建築物等は4階以上）の建築物は不可
「第4条」（建築物の敷地と道路の関係）

延　面　積	幅員
1,000m2超～2,000m2以下	6m以上
2,000m2超～3,000m2以下	8m以上
3,000m2超	10m以上

「第10条」（路地上敷地の制限）

特殊建築物は、次に揚げる以外、路地状部分のみによって道路に接する敷地に建築してはならない。

1. 路地状部分の幅員10m以上、かつ、敷地面積1000m²未満
2. 公衆浴場叉は床面積50²超の工場・自動車修理工場の建築物で、路地状部分の幅員4m以上かつ、路地状部分の長さ20m以下で、避難上支障がない
3. 1.2.以外で土地及び周辺の状況により安全上支障がない建築物

特殊建築物（例）：

• 共同住宅・寄宿舎または下宿
• 学校・博物館・美術館または図書館
• ホテル・旅館または簡易宿泊所
• 物品販売業を営む店鋪・飲食店等でこれらの用途に供する部分の床面積の合計が200m²を超えるもの

この制限は、万一火災等災害が起きた場合、道路が狭いと緊急車両や消防車が入らないなど、救助・消火活動が遅れて被害が大きくなる可能性があるためです。アパート経営等の目的で事業用敷地を購入する際は注意が必要でしょう。

PRICE DOWN情報

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1,693万円→1,606万円
興味のある方はぜひお問い合わせください。↓
http://mdesignblog.blog.shinobi.jp/Entry/4/

旗竿敷地と短冊敷地

前回　旗竿敷地と短冊敷地の記事を乗せましたが少し補足します。
この２つの敷地形態の成り立ちは大きく分けて２つあると思います。
1）分割前の敷地の形態
極端に言えば分割前の敷地の道路に対する間口寸法で分割方法が決まります。間口が横に長ければ短冊敷地、短ければ旗竿敷地となります。分譲地では土地販売側がいかに多くの敷地が確保できるか否かで決まり、昔は建築基準法制限である間口2Mぎりぎりのひどい土地もありましたが最近は間口3Ｍ程度の旗竿敷地となるケースが多いようです。
2）土地の歴史
京都のように古い城下町等では間口が狭い程税金が安かった（今でも固定資産評価は低い）こともあり短冊敷地が多く見られます。また分譲地（つまり新しい敷地）で位置指定道路を入れないで低コストで分譲する場合などで旗竿敷地が多く見受けられます。西尾市旧街地は京都のように短冊敷地で建てられた古い建物が多くみうけられます。記事で書いた旗竿敷地は奥の敷地と合わせられた珍しいケースでこれももともとは短冊敷地であったと思われます。

分譲地で土地を購入する場合の旗竿敷地は問題はないですが事業用途として単独に旗竿敷地を購入する場合は注意が必要でしょう。路地の間口と奥行き長さによって建築面積が制限されたり場合によって建てられないケースがあります。購入の際には建築士のアドバイスを受けた方が良いでしょう。愛知建築基準条例　第６条　第７条参照↓
www.som.pref.aichi.jp/d1w_reiki/33990101004900000000/41990101000900000000/41990101000900000000_j.html

旗竿敷地も短冊敷地も両方に共通する事ですが道路から敷地が奥にあるため施工条件が一般の土地に比べて厳しいため建築制限（レッカー設置・搬送トラック位置・足場など）がある場合があります。注意が必要でしょう。

ＦＲＰグレーチング

最近ＦＲＰグレーチングという建築素材を、住宅でも見かけるようになりました。
元々、グレーチングとは、道路の側溝や工場内の排水溝の蓋として使われているものです。材質はスチール製で格子状ですがかなり重量があり、排水幅の規格サイズで建築材料としてはあまり使われるものではありませんでした。最近ＦＲＰ（ガラス繊維強化プラスチック）で作られるようになり、軽く、サイズも建築材用としての汎用性も高まりました。記事に書いたような２階にリビングがあるプランの場合、広いバルコニーを確保して、屋外生活を楽しむようにしたいとバルコニーの奥行きを深くすると、下の階の部屋が暗くなります。そんなときにＦＲＰグレーチングを使うと、風と光を通すので、下の部屋が暗くならずにすみます。（ただし基準法上の採光距離は別途確保する必要があります。）強度もかなりあるので、バルコニーの床に使っても問題はありません。格子のグリット寸法と奥行きがほぼ等しいので正面は素通しで空間の広がりを与えつつ斜め横には目隠しとしての役割も果たす事から空間パーテイションとしても使用されます。メーカー参照↓
http://www.chubu-net.co.jp/frpgrating/index.html

「定期借地権Vs所有権」

先の記事で私は”長く（取り壊し期限まで）住むつもりであれば
　「定期借地権Vs所有権」の優劣は無い”
と書きましたが具体的に今回の場合シュミレーション比較して根拠を説明します。今回の条件　保証金　\2,000,000　地代\23,000/月　仮に土地コスト1700万円建築コスト2000万円　それに対して自己資金400万円　35年ローン　金利3.35と仮定すると・・・35年間のコスト差は約1700万円・・・つまり土地購入価格とほぼ等しくなります。土地価格の上昇が見込まれない状況下であれば優劣は無いといえます。記事にも書きましたが現在のように経済情勢が不安定な時こそ借り入れリスクの少ない定期借地は魅力的です。
定期借地の詳しい情報は”定期借地権推進協会”のHP参照↓
http://www.teishaku.com/